住宅ローン控除の基本
この記事のポイント
- 住宅ローン残高の0.7%を最大13年間、所得税・住民税から控除
- 借入限度額は住宅性能で3,000万〜5,000万円に分かれる
- 一般住宅は2024年以降新築入居で適用不可に縮小
- 初年度は確定申告必須、2年目以降は年末調整で完結
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、年末ローン残高の0.7%を所得税から控除できる制度です。住宅政策上の最大の優遇措置で、多くの世帯にとって10年で200万円超の節税効果があります。
借入限度額の区分
2024年以降、住宅性能と入居時期により借入限度額が大きく異なります。
| 住宅区分 | 借入限度額 | 最大控除額（13年合計） |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 455万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 409.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 364万円 |
| その他の新築住宅 | 2024年以降は適用なし | — |
適用要件
- 取得後6ヶ月以内に入居
- 合計所得金額2,000万円以下（年収では約2,200万円）
- 床面積50m²以上（合計所得1,000万円以下なら40m²以上）
- 住宅ローン返済期間10年以上
- 居住用財産であること
- 取得日から12月31日まで継続居住
節税効果シミュレーション
例：新築長期優良住宅5,000万円借入・所得税率20%帯
| 年 | 年末残高（概算） | 控除額 |
|---|---|---|
| 1年目 | 4,800万円 | 33.6万円 |
| 5年目 | 4,200万円 | 29.4万円 |
| 10年目 | 3,200万円 | 22.4万円 |
| 13年目 | 2,500万円 | 17.5万円 |
この例では13年合計で約345万円の節税効果。所得税で控除しきれない場合、住民税からも年間9.75万円まで控除されます。
中古住宅・リフォーム
中古住宅の借入限度額
| 住宅区分 | 借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|
| 長期優良・低炭素・ZEH・省エネ基準適合 | 3,000万円 | 10年 |
| その他 | 2,000万円 | 10年 |
中古特有の要件
- 1982年1月以降に建築（旧耐震基準でないこと）
- または現行耐震基準への適合証明
- 取得後の改修も対象になり得る
初年度は確定申告必須
必要書類
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 借入金の年末残高等証明書（金融機関発行）
- 登記事項証明書
- 不動産売買契約書または工事請負契約書のコピー
- 住民票の写し
- 長期優良住宅等の場合は認定通知書
- 給与所得の源泉徴収票
2年目以降は、税務署から送られる「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」を会社に提出すれば年末調整で完結します。
確認ポイント
- 繰上返済で10年を切ると失効：返済期間10年要件を満たさなくなると、その時点で控除終了
- 転勤・住み替え：単身赴任・転居で居住要件を満たさなくなると控除停止
- 夫婦ペアローン：それぞれが控除対象。控除枠が2倍になる
- すまい給付金との併用：終了済み（2021年12月入居まで）
- 3,000万円特別控除との関係：自宅売却の3,000万円特別控除を受けた場合、3年は住宅ローン控除を受けられない
まとめ
住宅ローン控除は10〜13年で数百万円の節税につながる重要制度です。2024年改正後、住宅性能で控除額が大きく分かれるため、住宅取得時には省エネ性能の確認が必須です。
最後に確認するポイント
2024年以降の重要変更
省エネ基準を満たさない一般新築住宅は、2024年以降の入居から住宅ローン控除の対象外になりました。建売住宅でも省エネ性能の確認が必須です。
参考情報
2件- 国税庁 住宅借入金等特別控除 （新しいタブで開く） nta.go.jp
- 国土交通省 住宅税制 （新しいタブで開く） mlit.go.jp