ベトナム不動産×外国人規制：法規制ニッチを攻略する為替戦略

ベトナム不動産市場の現状

東南アジアで最も注目される成長市場の一つ、ベトナム。人口1億人を超え、平均年齢31歳という若い人口構成、年間6-7%の経済成長、そして急速に拡大する中間層。これらの要素が、ベトナム不動産市場の魅力を形作っています。

しかし、ベトナムは外国人の不動産所有に対して厳格な規制を設けている国の一つです。この規制を正確に理解し、法的に認められた投資スキームを活用することが、ベトナム不動産投資の成功の鍵となります。同時に、ベトナムドン（VND）という新興国通貨の為替管理も重要な課題です。

ベトナム市場の基本データ

指標	数値	備考
人口	約1億人	世界15位
GDP成長率	6-7%	ASEAN上位
平均年齢	31歳	若い労働力
都市化率	約40%	急速に上昇中
通貨	ベトナムドン（VND）	1円 = 約165 VND
不動産価格上昇率	年5-15%	エリアにより差
賃貸利回り	4-7%	ホーチミン市中心部

ベトナム不動産投資の魅力

• 経済成長：製造業移転、FDI流入による持続的成長
• 人口ボーナス：若年層人口が住宅需要を創出
• 都市化：農村から都市への人口移動が継続
• 中間層拡大：購買力のある層が急増
• インフラ整備：地下鉄、高速道路、空港の整備進行
• 価格水準：周辺国（タイ、マレーシア）比でまだ割安

ベトナム不動産投資の核心は「規制の理解」にあります。外国人に対する所有制限は厳しいですが、合法的なスキームを活用すれば、成長市場の恩恵を享受することは可能です。

外国人所有規制の詳細

ベトナムの外国人不動産所有規制は、2015年住宅法の改正により緩和されましたが、依然として多くの制限があります。

外国人の不動産所有規制

不動産タイプ	外国人所有	条件・制限
土地	不可	土地使用権のみ（リース）
アパートメント（区分所有）	可（条件付き）	プロジェクト全体の30%まで
戸建て・別荘	可（条件付き）	エリア内の10%まで、250戸上限
商業不動産	法人経由で可	現地法人設立が必要
工業用地	リースのみ	最長50年（延長可能）

2015年住宅法の主要ポイント

外国人個人の購入条件

• ベトナムへの合法的な入国（有効なビザ）
• 外国人への販売が認可されたプロジェクトのみ
• 一人あたり最大30物件まで（アパートメント）
• 所有期間は最長50年（更新可能）

30%ルール

一つのアパートメントプロジェクト（コンドミニアム）において、外国人が購入できるのは総戸数の30%まで。人気物件では外国人枠が早期に埋まることがあります。

10%・250戸ルール（戸建て・別荘）

一つの行政区画（ward）内で、外国人が所有できる戸建て・別荘は総数の10%または250戸のいずれか少ない方まで。

所有期間の制限

所有者タイプ	所有期間	更新
外国人個人	50年	1回のみ更新可能（最長50年）
ベトナム人配偶者	無期限	配偶者名義で購入
外資系企業	プロジェクト期間	投資ライセンス期間に準ずる

50年ルールの実務的影響

50年の所有期間は、実務上は十分に長い期間です。しかし、期間満了時の扱い（更新、売却義務、補償等）については、まだ実例が少なく不確実性があります。これは長期投資における重要なリスク要因の一つです。

法規制ニッチの投資スキーム

外国人規制がある中で、ベトナム不動産に投資するための合法的なスキームを紹介します。

スキーム1：外国人枠での直接購入

最もシンプルな方法。外国人への販売が認可されたプロジェクトで、30%枠内で購入。

メリット

• 自分名義で所有できる
• 売買・賃貸の自由度が高い
• 透明性が高い

デメリット・リスク

• 人気物件は外国人枠が埋まりやすい
• 50年の期間制限
• 一部エリア（国防関連地域等）は購入不可

適したケース

自己使用、中長期の賃貸運用、キャピタルゲイン狙いの個人投資家

スキーム2：ベトナム人名義（ノミニー）

信頼できるベトナム人（配偶者、友人、弁護士等）の名義で購入。

メリット

• 外国人枠の制限を回避
• 無期限所有が可能
• 土地付き物件も購入可能

デメリット・リスク

• 法的保護がない：名義人の債務・離婚・死亡等で資産喪失リスク
• ベトナム法上はグレーゾーン
• 契約書の法的拘束力に限界

注意：ノミニー方式は一般的に行われていますが、法的リスクが高く、推奨できません。特に高額物件では、トラブル時の損失が甚大になる可能性があります。

スキーム3：現地法人設立

ベトナムに法人を設立し、法人名義で不動産を所有。

メリット

• 商業用不動産、工業用地も対象
• 事業と組み合わせた投資が可能
• 法人として長期保有可能

デメリット・リスク

• 法人設立・維持コストがかかる
• 事業活動の実態が必要な場合も
• 住宅用は個人名義の方がシンプル

適したケース

商業不動産投資、複数物件のポートフォリオ、事業進出と併せた投資

スキーム4：REIT・ファンド経由

ベトナム不動産に投資するREITや不動産ファンドを通じた間接投資。

メリット

• 規制を気にせず投資可能
• 少額から分散投資
• 流動性が高い（上場REITの場合）

デメリット・リスク

• 直接所有の満足感がない
• ベトナム特化ファンドは限定的
• 運用手数料がかかる

投資スキームの比較

スキーム	法的安全性	初期コスト	柔軟性	おすすめ度
外国人枠直接購入	高い	低い	中	最もおすすめ
ノミニー	低い	低い	高い	非推奨
現地法人	高い	高い	高い	大口・商業向け
REIT・ファンド	高い	低い	高い	間接投資向け

ベトナムドン（VND）の為替管理

ベトナムドンは新興国通貨の中でも独特の特性を持ちます。為替管理を理解することが、投資リターンを左右します。

VNDの為替制度

• 管理変動相場制：中央銀行（SBV）が毎日基準レートを設定
• 変動幅：基準レート±3%以内で取引
• 傾向：緩やかなドン安（年1-3%程度の減価）

VND/JPYの為替推移

年	1円あたりVND	備考
2010年	約220 VND	円高期
2015年	約185 VND	-
2020年	約220 VND	コロナ初期
2024年	約165 VND	円安進行

VNDに影響を与える要因

要因	ドン高要因	ドン安要因
貿易収支	輸出増加、黒字拡大	輸入増加、赤字拡大
FDI（外国直接投資）	投資流入増	投資減少
インフレ率	インフレ抑制	高インフレ
金利差	SBV利上げ	SBV利下げ
ドル動向	ドル安	ドル高
政策	為替安定重視	輸出促進でドン安容認

為替戦略の考え方

1. 投資時の為替

物件購入時に円をVNDに換金。有利なレートで購入できれば、その分投資元本が圧縮される。

• 分割購入：プレセール物件で頭金を分割払いし、為替を分散
• タイミング狙い：円高・ドン安時に一括購入

2. 運用期間中の為替

賃貸収入はVNDで受け取り。円転するか、VNDのまま再投資するか。

• VND維持：次の投資に備えてVNDで保有
• 定期円転：生活費や他の投資のため定期的に円へ
• USD経由：VND→USD→JPYで為替リスク分散

3. 売却時の為替

キャピタルゲインがあっても、為替で相殺されるリスク。

• シナリオ分析：物件価値+為替で総合リターンを試算
• タイミング：可能なら円安・ドン高時に売却・円転

為替リスクのシミュレーション

シナリオ	物件価値	為替	総合リターン
ベストケース	+50%	ドン高10%	+65%
標準ケース	+30%	ドン安10%	+17%
ワーストケース	+10%	ドン安20%	-12%

ベトナム不動産投資では、物件価値の上昇だけでなく、為替変動を織り込んだ総合リターンで判断することが重要です。VNDは長期的には緩やかなドル安傾向にあるため、円建てリターンはVND建てリターンより低くなる傾向があります。

エリア別投資分析

ホーチミン市（HCMC）

ベトナム最大の経済都市。人口約1,000万人、GDPの約25%を占める。

エリア	特徴	価格帯（㎡）	利回り
1区（中心部）	ビジネス中心、高級	$4,000-8,000	3-4%
2区（トゥードゥック）	新興開発、外国人多い	$2,500-5,000	4-5%
7区	計画都市、韓国人多い	$2,000-4,000	4-5%
ビンタン区	日本人多い、成熟	$2,500-4,500	4-5%
9区	ハイテクパーク隣接	$1,500-3,000	5-6%

ハノイ

首都、政治・行政の中心。人口約800万人。

エリア	特徴	価格帯（㎡）	利回り
ホアンキエム区	旧市街、観光中心	$4,000-7,000	3-4%
タイホー区（西湖）	外国人居住エリア	$2,500-4,500	4-5%
カウザイ区	新興ビジネスエリア	$2,000-3,500	4-5%
ナムトゥーリエム区	新開発、価格上昇中	$1,500-3,000	5-6%

ダナン

中部の中核都市、観光・リゾート。人口約120万人。

• 特徴：ビーチリゾート、リタイアメント先として人気
• 価格帯：$1,500-3,500/㎡
• 利回り：5-7%（ただし季節変動あり）
• 注意点：観光依存、景気変動の影響大

デベロッパー選定

• Vingroup（Vinhomes）：最大手、ブランド力高い
• Novaland：多数のプロジェクト、中価格帯
• Capitaland（シンガポール系）：外資、品質重視
• Keppel Land（シンガポール系）：実績豊富
• Masterise Homes：高級物件に強い

リスク要因と対策

主要リスク

1. 法規制リスク

• 外国人所有規制の変更可能性
• 50年ルールの運用が未確定
• 土地使用権制度の複雑さ

対策：信頼できる弁護士を起用、法改正動向をモニタリング

2. 為替リスク

• VNDの長期的な減価傾向
• 急激な通貨危機のリスク（過去に例あり）
• 円建てリターンの不確実性

対策：分散投資、為替シナリオ分析、USD資産との組み合わせ

3. 市場リスク

• 供給過剰によるオーバーサプライ
• 景気後退時の価格下落
• 流動性リスク（売却困難）

対策：優良立地選定、長期投資視点、出口戦略の事前検討

4. 政治・社会リスク

• 一党支配体制のリスク
• 汚職・賄賂の慣行
• 外資への政策変更

対策：政治情勢のモニタリング、分散投資

5. 物件固有リスク

• 建設品質の問題
• デベロッパー倒産リスク
• テナント問題

対策：信頼できるデベロッパー選定、物件検査、保証内容確認

実践的な投資プロセス

購入から運用までのステップ

ステップ	内容	期間目安	ポイント
1. リサーチ	エリア・物件調査	1-3ヶ月	現地視察推奨
2. 物件選定	外国人枠確認、比較	2-4週間	30%枠に注意
3. 予約・手付金	予約金支払い	即日	5-10%程度
4. 売買契約	契約書締結、残金計画	2-4週間	弁護士レビュー必須
5. 支払い	分割/一括払い	建設期間中	為替分散のチャンス
6. 引き渡し	物件検査、鍵受取	完成時	不具合確認
7. 登記	ピンクブック取得	3-12ヶ月	外国人証明必要
8. 運用	賃貸募集or自己使用	継続	管理会社活用

必要書類

• パスポート（有効期限6ヶ月以上）
• 有効なベトナムビザ（観光ビザ可）
• 資金証明（銀行残高証明等）
• 送金証明（海外からの送金記録）

税金・諸費用

項目	税率・費用	備考
VAT	10%	新築購入時
登記手数料	0.5%	-
管理費	$1-3/㎡/月	物件により異なる
賃貸所得税	5%（VAT）+ 5%（所得税）	賃料の10%
キャピタルゲイン税	2%（売却価格）	-

送金の実務

• Wise：日本からVNDへの送金に対応、レート良好
• 銀行送金：高額送金には銀行間送金が必要な場合も
• 現地口座：VND口座開設は外国人には制限あり（居住者向け）
• デベロッパー口座：直接デベロッパーのUSD/VND口座に送金

ベトナムへの送金は、購入契約書や請求書に基づいて行う必要があります。また、将来の売却代金の送金（VND→外貨）には、購入時の送金記録が必要となるため、送金証明は必ず保管してください。

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ベトナム不動産投資は、外国人規制という障壁がある一方で、適切なスキームと為替管理により、成長市場のリターンを享受できる可能性があります。30%枠での直接購入を基本とし、信頼できるデベロッパー、優良立地を選定することが成功の鍵です。VNDの為替リスクは避けられませんが、分散投資と長期視点で臨むことで、リスクを管理しながら投資を行うことが可能です。必ず現地の弁護士や不動産専門家と連携し、最新の法規制を確認した上で投資判断を行ってください。