損益通算の基本
この記事のポイント
- マイホーム売却損失は給与所得・事業所得と通算できる特例あり
- 所有期間5年超が条件（譲渡年1月1日時点）
- 住宅ローン残債ありと買換の2パターンの特例
- 損益通算しきれない損失は4年繰越可能
マイホーム売却で損失（譲渡損失）が出た場合、原則として他の所得と損益通算できませんが、特定要件を満たせば例外的に給与所得などと相殺できる特例があります。住宅価格下落局面での重要な救済策です。
2種類の損失通算特例
| 比較項目 | 住宅ローン残債がある売却 | 買換時の譲渡損失 |
|---|---|---|
| 主な対象 | 売却代金を上回る住宅ローンが残る場合 | 売却後に住宅ローンで新居を取得する場合 |
| 新居の取得 | 必須ではない | 取得時期、床面積、返済期間などの条件あり |
| 控除対象 | 譲渡損失と残債超過額の小さい方が上限 | 一定の要件を満たす譲渡損失 |
| 共通の確認事項 | 所有期間、所得要件、親族間売買、確定申告書類、他特例との併用 | |
1. 住宅ローン残債が残るマイホームの売却
住宅ローン残高が売却額を上回る場合（オーバーローン）の損失を通算できる特例。
2. マイホーム買換時の損失
売却後に新居を住宅ローンで取得する場合の損失を通算できる特例。
住宅ローン残債ありパターン
適用条件
- 所有期間5年超のマイホーム売却
- 売却契約日前日に償還期間10年以上の住宅ローン残高がある
- 譲渡損失の額が「住宅ローン残債 − 譲渡価額」を超えない部分まで
- 合計所得3,000万円以下（繰越期間中の各年）
計算例
住宅ローン残高3,000万円・売却価額2,000万円の場合：
- 残債超過額：3,000万 − 2,000万 ＝ 1,000万円
- 譲渡損失：仮に1,500万円
- 損益通算可能額：min(1,500万, 1,000万) ＝ 1,000万円
買換パターン
適用条件
- 所有期間5年超のマイホーム売却
- 売却年の前年〜翌年に新居取得
- 新居の床面積50m²以上
- 新居取得に償還期間10年以上の住宅ローン
- 新居取得日の翌年12月31日まで居住
- 合計所得3,000万円以下
例：旧居5,000万円取得・3,500万円売却・新居5,500万円購入
- 譲渡損失：5,000万 − 3,500万 ＝ 1,500万円（譲渡費用考慮前）
- 損益通算：給与所得・事業所得・配当等と相殺可能
5年要件と各種条件
所有期間5年超の判定
譲渡年の1月1日時点で5年を超えている必要。年末ぎりぎりの売却は確認。
居住要件
- 自分が住んでいたマイホーム
- 住まなくなった日から3年以内
- 家屋取り壊し後1年以内の譲渡（一定要件）
除外要件
- 親族・特殊関係者への譲渡は適用不可
- 売却前2年間に他のマイホーム特例適用は併用不可
- 住宅ローン控除との関係：買換特例側は併用可
シミュレーション
例：年収700万円・住宅ローン残債超過1,000万円損失
1年目：
- 給与所得436万円（給与所得控除後）
- 譲渡損失1,000万円と通算
- 合計所得：436万 − 1,000万 ＝ −564万円
- 所得税・住民税：当年ゼロ＋還付金
- 繰越損失：564万円
2〜4年目で繰越損失を順次消化。給与所得が継続すれば、4年で約600万円分の所得税・住民税が軽減される計算。
確認ポイント
- 確定申告必須：通算・繰越のためには損失年から毎年申告
- 所得3,000万円制限：超える年は繰越控除適用不可（その年は休止）
- 新居取得タイミング：買換特例は厳格な時期要件あり
- 住宅ローン控除の優先順位：新居の住宅ローン控除と併用可能だが、適用条件をよく確認
- 譲渡損失の特定：取得費と譲渡費用を正確に集計
まとめ
マイホーム売却損失は通常の譲渡損失と異なり、要件を満たす場合に給与所得などと相殺できる例外的特例があります。残債額、取得費、譲渡費用、買換時期によって控除対象額が変わるため、売買契約前に必要書類と適用条件を確認し、判断が難しい場合は税務署や税理士へ相談してください。
参考情報
1件- 国税庁 マイホームを売って譲渡損失が生じた場合の特例 （新しいタブで開く） nta.go.jp