マイホーム売却損失の損益通算2026｜5年要件と買換特例

損益通算の基本

マイホーム売却で損失（譲渡損失）が出た場合、原則として他の所得と損益通算できませんが、特定要件を満たせば例外的に給与所得などと相殺できる特例があります。住宅価格下落局面での重要な救済策です。

2種類の損失通算特例

1. 住宅ローン残債が残るマイホームの売却

住宅ローン残高が売却額を上回る場合（オーバーローン）の損失を通算できる特例。

2. マイホーム買換時の損失

売却後に新居を住宅ローンで取得する場合の損失を通算できる特例。

住宅ローン残債ありパターン

適用条件

• 所有期間5年超のマイホーム売却
• 売却契約日前日に償還期間10年以上の住宅ローン残高がある
• 譲渡損失の額が「住宅ローン残債 − 譲渡価額」を超えない部分まで
• 合計所得3,000万円以下（繰越期間中の各年）

計算例

住宅ローン残高3,000万円・売却価額2,000万円の場合：

• 残債超過額：3,000万 − 2,000万 ＝ 1,000万円
• 譲渡損失：仮に1,500万円
• 損益通算可能額：min(1,500万, 1,000万) ＝ 1,000万円

買換パターン

適用条件

• 所有期間5年超のマイホーム売却
• 売却年の前年〜翌年に新居取得
• 新居の床面積50m²以上
• 新居取得に償還期間10年以上の住宅ローン
• 新居取得日の翌年12月31日まで居住
• 合計所得3,000万円以下

例：旧居5,000万円取得・3,500万円売却・新居5,500万円購入

• 譲渡損失：5,000万 − 3,500万 ＝ 1,500万円（譲渡費用考慮前）
• 損益通算：給与所得・事業所得・配当等と相殺可能

5年要件と各種条件

所有期間5年超の判定

譲渡年の1月1日時点で5年を超えている必要。年末ぎりぎりの売却は確認。

居住要件

• 自分が住んでいたマイホーム
• 住まなくなった日から3年以内
• 家屋取り壊し後1年以内の譲渡（一定要件）

除外要件

• 親族・特殊関係者への譲渡は適用不可
• 売却前2年間に他のマイホーム特例適用は併用不可
• 住宅ローン控除との関係：買換特例側は併用可

シミュレーション

例：年収700万円・住宅ローン残債超過1,000万円損失

1年目：

• 給与所得436万円（給与所得控除後）
• 譲渡損失1,000万円と通算
• 合計所得：436万 − 1,000万 ＝ −564万円
• 所得税・住民税：当年ゼロ＋還付金
• 繰越損失：564万円

2〜4年目で繰越損失を順次消化。給与所得が継続すれば、4年で約600万円分の所得税・住民税が軽減される計算。

確認ポイント

• 確定申告必須：通算・繰越のためには損失年から毎年申告
• 所得3,000万円制限：超える年は繰越控除適用不可（その年は休止）
• 新居取得タイミング：買換特例は厳格な時期要件あり
• 住宅ローン控除の優先順位：新居の住宅ローン控除と併用可能だが、適用条件をよく確認
• 譲渡損失の特定：取得費と譲渡費用を正確に集計

まとめ

マイホーム売却損失は通常の譲渡損失と異なり、給与所得などと相殺できる例外的特例があります。住宅ローン残債が残る売却や買換時には、年間で数百万円〜千万円超の所得税・住民税還付につながることも。確定申告で確実に手続きを進めましょう。

読み直し後に補足した視点

確認軸を分けて読む

確認軸	見るべき内容	判断がぶれやすい場面
時間軸	短期資金、数年単位の資金、老後資金を分ける	短期の値動きで長期資金まで動かしてしまう
通貨	円建て評価と現地通貨建て評価を分ける	円安による評価益を実力以上に見積もる
コスト	手数料、スプレッド、税金、信託報酬を合算する	表面利回りだけを見て実質的な収益を見落とす
制度	NISA、iDeCo、特定口座、海外口座などの違いを確認する	制度上の制約を理解しないまま資金を固定する

読者側で追加確認したいこと

• 生活資金との距離：半年から1年以内に使う資金を同じ判断に混ぜていないか。
• 集中度：同じ材料で動く資産や通貨に偏りすぎていないか。
• 更新頻度：金利、税制、手数料、規制の変更をいつ確認するか。
• 出口条件：想定と違う展開になった時、保有を続ける条件と縮小する条件を分けているか。

シナリオ別に読み替える

読み替え	確認する条件	取るべき姿勢
強気に読む場合	制度面の追い風、資金流入、金利低下、業績改善が同時に続くか	比率が膨らみすぎないよう、定期的に配分を確認する
中立に読む場合	良い材料と悪い材料が混在し、価格や通貨がレンジ内で動くか	売買を急がず、手数料と税金を含めた実質成果を重視する
弱気に読む場合	規制変更、金利上昇、円高、景気悪化、流動性低下が重なるか	生活資金や事業資金へ影響が出る前に、縮小条件を確認する

この三分法を使うと、記事の読み方がかなり変わります。たとえば、強気材料だけを読めば魅力的に見えるテーマでも、弱気シナリオで流動性や税金の負担を考えると、資金を置く比率は自然に抑えられます。逆に、短期的な悪材料が目立つテーマでも、制度や収益構造が改善しているなら、完全に除外する必要はないかもしれません。