不動産売却の税金構造
この記事のポイント
- 不動産売却益（譲渡所得）は申告分離課税。所有期間で税率が変わる
- マイホーム売却なら3,000万円特別控除で大半が非課税に
- 10年超所有のマイホームはさらに軽減税率適用
- 取得費が不明なら譲渡価額の5%を概算取得費として認められる
不動産（土地・建物）を売却した場合の利益は譲渡所得として課税されます。ただしマイホーム売却には複数の優遇税制があり、適用すれば多くの場合で税負担をゼロまたは大幅軽減できます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除
所有期間で変わる税率
所有期間は「譲渡した年の1月1日時点」で判定。年末売却で5年5ヶ月所有でも、1月1日時点で5年未満なら短期扱い。
| 所有期間 | 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡 | 30% | 9% | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡 | 15% | 5% | 20.315% |
3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却する場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる強力な特例です。
適用要件
- 自分が住んでいた家屋（または土地）の売却
- 住まなくなって3年経過の年末まで
- 過去2年間に同特例を受けていない
- 買い手が配偶者・親族でない
- 住宅ローン控除との同時適用不可
例：所有10年・譲渡所得2,500万円
- 3,000万円特別控除適用
- 課税譲渡所得：2,500万 − 3,000万 ＝ 0円
- 譲渡所得税：0円
取得費・譲渡費用の計算
取得費
- 購入時の代金（建物は減価償却後の価額）
- 仲介手数料
- 登録免許税、不動産取得税、印紙税
- 測量費
- 取得時のリフォーム費用（建物価額に上乗せ）
建物の減価償却
建物部分は経年劣化として減価償却を考慮。木造22年、鉄筋コンクリート47年（事業用は別償却率）。
譲渡費用
- 仲介手数料
- 印紙税
- 解体費用（更地で売却する場合）
- 立退料
- 測量費
概算取得費
取得費が不明な場合（古い相続物件等）、譲渡価額の5%を概算取得費として認められる。実際の取得費が5%未満でも5%適用可能。
10年超所有の軽減税率
マイホームを10年超所有して売却する場合、3,000万円控除後の譲渡所得に対する税率がさらに軽減されます。
| 譲渡所得（控除後） | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下 | 10% | 4% | 14.21% |
| 6,000万円超部分 | 15% | 5% | 20.315% |
売却シミュレーション
例1：所有15年・取得3,000万円・売却4,000万円
- 譲渡費用：仲介手数料等150万円
- 建物減価償却累計：800万円（木造）
- 取得費：3,000万 − 800万 ＝ 2,200万円
- 譲渡所得：4,000万 − 2,200万 − 150万 ＝ 1,650万円
- 3,000万円控除後：0円
- 譲渡所得税：0円
例2：投資用不動産・所有3年・取得5,000万円・売却6,000万円
- 取得費：5,000万 − 減価償却500万 ＝ 4,500万円
- 譲渡費用：200万円
- 譲渡所得：6,000万 − 4,500万 − 200万 ＝ 1,300万円
- 3,000万円控除：投資用は適用不可
- 短期譲渡：1,300万 × 39.63% ＝ 約515万円
確認ポイント
- 3,000万円控除は3年に1回：連続使用不可
- 住宅ローン控除との併用不可：新居取得時に住宅ローン控除を受けるなら控除選択を慎重に
- 所有期間判定：1月1日時点で5年/10年。月日にこだわると短期扱いになる
- 相続物件：被相続人の取得時から所有期間カウント（取得費は被相続人の取得費引継ぎ）
- 確定申告必須：3,000万円控除で税額ゼロでも申告必要
- 居住用財産の買換特例：3,000万円控除との選択。10年超所有・3,000万円超売却の場合に検討
まとめ
マイホーム売却は3,000万円特別控除と10年超軽減税率の組み合わせで、多くのケースで税負担ゼロまたは大幅軽減できます。一方、投資用不動産や短期売却には特例が適用されず、譲渡益に20〜40%の税が課されます。売却時期・所有期間・新居取得計画を踏まえて、税理士相談で最適な選択を検討することが一つの目安になります。
参考情報
2件- 国税庁 マイホームを売ったときの特例 （新しいタブで開く） nta.go.jp
- 国税庁 譲渡所得 （新しいタブで開く） nta.go.jp