不動産売却の譲渡所得税2026｜3,000万円特別控除の使い方

不動産売却の税金構造

不動産（土地・建物）を売却した場合の利益は譲渡所得として課税されます。ただしマイホーム売却には複数の優遇税制があり、適用すれば多くの場合で税負担をゼロまたは大幅軽減できます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除

所有期間で変わる税率

所有期間は「譲渡した年の1月1日時点」で判定。年末売却で5年5ヶ月所有でも、1月1日時点で5年未満なら短期扱い。

所有期間	区分	所得税	住民税	合計
5年以下	短期譲渡	30%	9%	39.63%
5年超	長期譲渡	15%	5%	20.315%

3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却する場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる強力な特例です。

適用要件

• 自分が住んでいた家屋（または土地）の売却
• 住まなくなって3年経過の年末まで
• 過去2年間に同特例を受けていない
• 買い手が配偶者・親族でない
• 住宅ローン控除との同時適用不可

例：所有10年・譲渡所得2,500万円

• 3,000万円特別控除適用
• 課税譲渡所得：2,500万 − 3,000万 ＝ 0円
• 譲渡所得税：0円

取得費・譲渡費用の計算

取得費

• 購入時の代金（建物は減価償却後の価額）
• 仲介手数料
• 登録免許税、不動産取得税、印紙税
• 測量費
• 取得時のリフォーム費用（建物価額に上乗せ）

建物の減価償却

建物部分は経年劣化として減価償却を考慮。木造22年、鉄筋コンクリート47年（事業用は別償却率）。

譲渡費用

• 仲介手数料
• 印紙税
• 解体費用（更地で売却する場合）
• 立退料
• 測量費

概算取得費

取得費が不明な場合（古い相続物件等）、譲渡価額の5%を概算取得費として認められる。実際の取得費が5%未満でも5%適用可能。

10年超所有の軽減税率

マイホームを10年超所有して売却する場合、3,000万円控除後の譲渡所得に対する税率がさらに軽減されます。

譲渡所得（控除後）	所得税	住民税	合計
6,000万円以下	10%	4%	14.21%
6,000万円超部分	15%	5%	20.315%

売却シミュレーション

例1：所有15年・取得3,000万円・売却4,000万円

• 譲渡費用：仲介手数料等150万円
• 建物減価償却累計：800万円（木造）
• 取得費：3,000万 − 800万 ＝ 2,200万円
• 譲渡所得：4,000万 − 2,200万 − 150万 ＝ 1,650万円
• 3,000万円控除後：0円
• 譲渡所得税：0円

例2：投資用不動産・所有3年・取得5,000万円・売却6,000万円

• 取得費：5,000万 − 減価償却500万 ＝ 4,500万円
• 譲渡費用：200万円
• 譲渡所得：6,000万 − 4,500万 − 200万 ＝ 1,300万円
• 3,000万円控除：投資用は適用不可
• 短期譲渡：1,300万 × 39.63% ＝ 約515万円

確認ポイント

• 3,000万円控除は3年に1回：連続使用不可
• 住宅ローン控除との併用不可：新居取得時に住宅ローン控除を受けるなら控除選択を慎重に
• 所有期間判定：1月1日時点で5年/10年。月日にこだわると短期扱いになる
• 相続物件：被相続人の取得時から所有期間カウント（取得費は被相続人の取得費引継ぎ）
• 確定申告必須：3,000万円控除で税額ゼロでも申告必要
• 居住用財産の買換特例：3,000万円控除との選択。10年超所有・3,000万円超売却の場合に検討

まとめ

マイホーム売却は3,000万円特別控除と10年超軽減税率の組み合わせで、多くのケースで税負担ゼロまたは大幅軽減できます。一方、投資用不動産や短期売却には特例が適用されず、譲渡益に20〜40%の税が課されます。売却時期・所有期間・新居取得計画を踏まえて、税理士相談で最適な選択を検討することが一つの目安になります。

読み直し後に補足した視点

確認軸を分けて読む

確認軸	見るべき内容	判断がぶれやすい場面
時間軸	短期資金、数年単位の資金、老後資金を分ける	短期の値動きで長期資金まで動かしてしまう
通貨	円建て評価と現地通貨建て評価を分ける	円安による評価益を実力以上に見積もる
コスト	手数料、スプレッド、税金、信託報酬を合算する	表面利回りだけを見て実質的な収益を見落とす
制度	NISA、iDeCo、特定口座、海外口座などの違いを確認する	制度上の制約を理解しないまま資金を固定する

読者側で追加確認したいこと

• 生活資金との距離：半年から1年以内に使う資金を同じ判断に混ぜていないか。
• 集中度：同じ材料で動く資産や通貨に偏りすぎていないか。
• 更新頻度：金利、税制、手数料、規制の変更をいつ確認するか。
• 出口条件：想定と違う展開になった時、保有を続ける条件と縮小する条件を分けているか。

シナリオ別に読み替える

読み替え	確認する条件	取るべき姿勢
強気に読む場合	制度面の追い風、資金流入、金利低下、業績改善が同時に続くか	比率が膨らみすぎないよう、定期的に配分を確認する
中立に読む場合	良い材料と悪い材料が混在し、価格や通貨がレンジ内で動くか	売買を急がず、手数料と税金を含めた実質成果を重視する
弱気に読む場合	規制変更、金利上昇、円高、景気悪化、流動性低下が重なるか	生活資金や事業資金へ影響が出る前に、縮小条件を確認する

この三分法を使うと、記事の読み方がかなり変わります。たとえば、強気材料だけを読めば魅力的に見えるテーマでも、弱気シナリオで流動性や税金の負担を考えると、資金を置く比率は自然に抑えられます。逆に、短期的な悪材料が目立つテーマでも、制度や収益構造が改善しているなら、完全に除外する必要はないかもしれません。